上海二手房業主有點卷不動了

經濟觀察報 記者 丁文婷

(資料圖片僅供參考)

“好運來”“心誠則靈”“馬上賣房”“本月必賣”“本月全款賣房”“2023早日賣房成功”……

這些標簽，不是售樓處的口號，也不是銷售人員的誓言，而是小紅書里上海房主的昵稱。不少房主甚至把頭像改成了“房子大賣符”。

仿佛一夜之間，這些普普通通的上海市民，搖身一變都成為房地產營銷專家，不僅能寫千字營銷“小作文”，對小區區位、綠化、公共空間、裝修做詳細介紹；還能對小三房如何儲物、收納等編寫攻略吸流。

更有甚者，一些房主用風水“加持”自家房子，細數居住期間在愛情、婚姻、健康、事業方面的收獲。“住在這里十幾年了，一直順風順水，既好運又好孕。孩子健康，開朗活潑，精力旺盛，從兩口之家到三世同堂，雙方父母健康硬朗”、“去年冬天，住在房子里，一家4口全陰過冬”。

房主們花式賣房背后是上海不斷走低的二手房市場。

據克而瑞研究院統計，3月上海二手房成交2.4萬套，4月成交1.77萬套，5月成交量進一步降至1.6萬套左右。而2019年——2022年的5月，二手成交量均在2.3萬套以上。

中原地產數據顯示，截至4月底，上海二手房掛牌量達到20萬套左右，達到歷史高位。

大砍一刀還被放了鴿子

5月29日，郝先生下定決心給自己的房子來了一“大刀”——將掛牌價降70萬元至920萬元。

今年2月，同戶型相似樓層的成交價格也在1000萬以上。

郝先生是美籍華人，已在國外定居，受疫情影響，他三年沒有回國，房子也空了三年。國門開放后，他選擇立即回國處理父母留下的這套房產。房子位于上海閔行區中外環間的龍柏板塊，建筑面積138平方米。

2月底，郝先生將房子以1000萬元出頭的價格掛出。掛牌不久，有買家出價975萬元，但郝先生拒絕了。一方面，房子所在板塊不錯，2001年的電梯房，黃金樓層，附近有華潤萬象城和愛琴海兩大商業體加持，距離地鐵也不遠；另一方面，他覺得當時的行情還不錯，想再看看。

但3個月過去了，看房客戶越來越少，沒有人再愿意出價。5月下旬，郝先生覺得沒必要再等下去。

5月20日，他接受了一個客戶870萬元的報價準備將房子賣出，雖然已做出巨大讓步，但出乎郝先生意料的是，客戶放了他鴿子。

類似的情況還有很多。最近，龍柏板塊的經紀人小王時常囑咐他的客戶，帶看時，盡量多看一會兒，“因為看房時間短，有些降價多的房主心態會受打擊”。

小王舉例，比如一套離地鐵1.2公里的大三房，3月掛牌價是980萬。之前房主沒有調過價，但最近一個半月連降7次到了750萬元。

這種“秒殺”價，雖然在短短一周吸引了20幾組客戶看房，但沒有任何一個客戶出價。“都想再看看”，這讓房主很受挫。

雖然價格跳水是急需賣房的個別業主行為，但對同一小區的其他掛牌房源有巨大傷害。

松江區一位中介人士介紹，今年3月，一個客戶以不到400萬元的價格定下一套三房，當時客戶首付不夠，與房主約定先支付20萬元定金，6月再網簽。到了5月，客戶發現三房的價格降了50萬元左右，隨即要求房主降價，否則便毀約。

楊浦區鞍山板塊的一位連鎖中介人士說，雖然5年內房齡的次新房掛牌價格還算堅挺，但20年內的次新房掛牌價普遍降了5%-10%，而“老破小”、“老破大”價格已經逼近2020年。

掛牌量增加，成交量反而少了

購房者陳東一度放棄了二手房，轉戰新房搖號。但她最近發現機會來了。

陳東的目標是中環到外環間600萬元左右的兩房或小三房，原本這個預算在二手房市場非常尷尬，但現在能看的房子突然多了起來，她決定先“緩一緩，再看看”。

閔行區古美板塊一家中介門店店長表示，4-5月，帶看沒有顯著減少，但因掛牌量增加，原本客戶1-2個月就能成交，但現在客戶觀望心態加重，導致成交周期延長。

從去年底其門店所在區域掛牌量一直維持在200套左右，今年3-4月突然飆升至400套，但4月僅成交30多套。

掛牌量增加了，成交量反而減少了。2月，其所在大區的11家門店業績超過1000萬元，而4月，這一數字卻不到700萬元。“近3個月，掛牌量每周都在上漲”，小王說，龍柏板塊掛牌房源有900多套，已經達到近年最高位。

浦東世紀公園板塊的業主李翔，出于置換需要，今年2月掛牌了一套90年代兩房，掛牌價在同小區兩房中最低，但3個多月只帶看十幾組，沒有出價。“目前買家既要樓層好、又要環境好、交通便利、精裝修，還要價格便宜”。

李翔感到被“刀麻”了，他說，有些客戶報價不是用砍刀，“是直接上炸藥包，炸的你血肉模糊”。

5月中，李翔選擇在小紅書宣傳自己的房子，并找到有共同目標的“盟友”，也見識到各種“努力”。

一位普陀的業主經常去寺廟許愿，沒幾天真的把房賣出去了。他告訴李翔，雖然便宜50萬元賣出，但已經算“幸運”。

這位許愿賣房的房主很慶幸，客戶是一個年輕女孩，看起來有錢又有沖勁。李翔和很多房主接龍留言：“接賣房運”、“接優質客戶”。

10萬套新房還在上市路上

在某社交平臺，一位上海房主形容：我們像一條繩子上的大閘蟹，下家賣了自己的房子來買我的房子，我賣了這個房子再去買我心儀的房子。

在當前買方市場下，順利置換并非易事。

她的房子是浦西內環一套2010年三房，小區掛牌多為兩房，南北通透的三房僅有兩套。中介告訴她，這個戶型很快就能出手。

但2月掛牌至今，出價的人不多。她發現，性價比高還不夠，想要快速賣掉，就要大砍一刀，成為全區域中介力推的房源，“客戶不著急，都在等著撿漏”。

李翔決定徹底“躺平”，“讓急的人先賣”。

上述古美板塊店長表示，像李翔這樣選擇躺平的業主不在少數，他介紹，板塊內房源多，而且房齡比較老，很難受到購房者青睞。而且，近兩年，該板塊新房供應不斷，也對二手房市場空間造成擠壓。

古美板塊新房價格普遍在8萬-9萬元/平方米，次新房已漲至12萬元/平方米以上，倒掛的差價吸引了“老破小”房主打新。高峰期，板塊內80%的成交房源房主都是沖著“打新”去的。

但5月開始，越來越多房主選擇撤牌，板塊內掛牌量從400多套降至300多套。

撤牌的房主中，既有不著急置換的改善群體，也有等著下一輪“打新”的房主，還有少部分被套的投資客。這些投資客在2021年樓市上行階段以8萬-11萬元/平方米購入了90年代的老房子，目前很多房源成交價格已經跌破8萬元/平方米。

一家房企的上海營銷負責人明顯感覺到，今年3月開始，其企業在上海的各個項目蓄客量、到訪量都在減少。

按照他的經驗，很大一部分原因是置換客戶顯著減少，總價700萬元左右的項目，一些客戶需要賣掉自己300萬元左右的房子進行置換，但這個價位段屬于目前最難出手的一批。

而總價800萬-1200萬元的項目受到置換客戶減少的影響更大。更讓他感到擔心的是，置換群體的減少不僅會影響購房周期，還會影響購房信心。一旦二手房成交大幅萎縮，新房市場一定會受到沖擊和影響。

一家地產央企的上海營銷負責人告訴經濟觀察報，今年3月，他們一個外環附近的地鐵口項目，由于開盤去化不理想，最終上了中介渠道，而此前，他們幾乎不與中介渠道合作。

數據顯示，從2022年開始，上海新房供應明顯走高，全年入市超9萬套房源，創2016年以來最高水平。同時上海在2022年保持宅地高位供應，這意味著，2023年還將有10萬套左右新房上市。